不動産ニューズレターvol.118「敷金を返還しない合意の有効性」

敷金を返還しない合意の有効性

不動産業界：2024.Sep vol.118掲載

さらに詳しく

1．敷引特約とは

「敷金は、賃貸借契約終了時に償却することとし、賃借人に返還しないものとする。」というような、敷金を返還しない約定のことを「敷引特約」といいます。関西や九州といった西日本の賃貸借契約で採用されることが多い敷引特約ですが、それ以外の地域でも、ペットの飼育を条件として敷引特約が定められるケースはよく見かけます。

2．敷金返還請求権との関係

敷金は、賃借人が退去する際の未払賃料や原状回復費用に充てる担保のようなものであり、余った敷金は賃借人に返還しなければならないことが民法６２２条の２第１項に定められています。

そうすると、敷引特約はこのような民法の規定に反するもので、法律違反になるものとも思えますが、一般に、契約当事者間で合意した内容は、それが公序良俗や強行法規に反するものでない限り、契約自由の原則に基づき有効と解されています。

そのため、敷引特約も、当事者が敷金から一定額を控除することを合意した以上、有効となるのが原則となります。

3．敷引特約と消費者契約法

もっとも、強行法規である消費者契約法１０条により、消費者の権利を制限し又は義務を加重する特約のうち、信義則に反して消費者の利益を一方的に害する定めは無効とすることが規定されています。

敷引特約が消費者契約法１０条に抵触するか否かが争点とされた事件において、最高裁は、消費者契約である賃貸借契約においては、賃貸人との交渉によって敷引特約を排除することが困難であること等からすると、敷引金の額が高額過ぎる敷引特約については、特段の事情のない限り、信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって、消費者契約法１０条により無効となると解するのが相当であると判示しました（最判平成２３年３月２４日）。

そのため、敷引金の額が高額過ぎる場合には、敷引特約が消費者契約法に抵触して無効となる場合があるものと考えられます。もっとも、ご相談いただいたように月額賃料の１ヶ月分程度の敷引金を定める敷引特約であれば、消費者契約法に抵触しないと判断される可能性が高いものといえます。

＜敷引金の額が高額過ぎる場合ってどれくらい？＞

敷引特約が消費者契約法に抵触するか否かは、損耗の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らして判断するものと判示されており、明確な指標があるわけではありません。

もっとも、上記判例の事案については、敷引金の額が賃貸期間の長短に応じて月額賃料の２倍弱から３．５倍強に設定されていたものの、消費者契約法に違反しないとの判断がされていますので、月額賃料の１ヶ月分程度であれば敷引金の額が高額過ぎる場合に当たらないと判断されやすいものと考えられます。