不動産ニューズレターvol.20「害虫が発生した場合の賃貸人の責任」

害虫が発生した場合の賃貸人の責任

不動産業界：2016.7.vol.20掲載

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賃貸人は、賃借人に対して、本件物件を使用に適切な状態で使用させる義務を負っています（民法601条）ので、本件物件内に害虫が発生した場合には、賃借人の使用収益に支障がないよう、一定の限度で害虫駆除義務を負っていると考えられます。そして、この害虫駆除義務については、完全駆除を達成することが望ましいものの、害虫駆除の専門家に依頼して駆除を行わせ、賃貸人として必要かつ可能な対応を行えば足り、害虫の完全駆除を達成できなくても債務不履行にはならないと考えられます（東京地裁平成25年12月25日判決参照）。したがって、上記の事案では、蟻の発生は完全には防ぎ切れてはいないものの、急いで専門業者に依頼して駆除を行わせていることから、賃貸人として必要かつ可能な対応を行っているといえ、債務不履行はないものと考えらます。

上記の事案で、賃借人が要求する引っ越し費用や前払い賃料の返還請求は、いずれも賃貸人の債務不履行があることを根拠とする請求ですので、債務不履行がない以上、賃貸人にはこれらを支払う法的義務はありません。

上記の事案とは異なり、物件内の部屋の全てに害虫が発生し、専門業者による駆除を行ってもなお使用不能な状態である場合には、賃貸人の負う物件を使用収益させるべき義務が果たせない状態であると考えられますので、その場合には、専門業者に依頼して駆除を行っていたとしても、引っ越し費用や前払い賃料を返還する義務を負う可能性が高いですので注意が必要です。