不動産ニューズレターvol.28「社宅契約における注意点」

社宅契約における注意点

不動産業界：2017.3.vol.28掲載

さらに詳しく

1.社宅契約と借地借家法との関係

建物賃貸借契約には借地借家法が適用されますので、賃貸人から建物賃貸借契約を一方的に終了させるためには借地借家法上の厳格な要件を満たしていなければなりません。
そして、本件社宅契約が建物賃貸借契約に該当する場合、契約終了条項は借地借家法上の厳格な要件を満たすものではないことから、契約終了条項は無効となってしまいます。

2.社宅契約の性質

本件社宅契約は、従業員であることが前提となっているものの、Ａ株式会社はY氏から社宅使用料を受領しておりますので、建物賃貸借契約に該当するとも考えられます。
この点、最高裁判所は、社宅使用料が「維持費にも足らない低廉なもの」であった事案において建物賃貸借契約であることを否定しましたが（最判昭和30年5月13日）、社宅使用料が「世間並みの家賃相当額」であった事案において建物賃貸借契約であることを認めました（最判昭和31年11月16日）。
すなわち、社宅契約が建物賃貸借契約に該当するか否かは、社宅使用料と近隣の賃料相場とを比較することにより、実質的な判断がなされているのです。

3.結論

以上のとおり、契約終了条項の有効性は、本件社宅契約が建物賃貸借契約に該当するか否か、すなわち社宅使用料の高低によって判断されます。そして、本件社宅契約が建物賃貸借契約には該当せず、契約終了条項が有効だった場合には、Y氏に社宅の明渡しを求めることができると考えられます。

社宅契約が建物賃貸借契約に該当してしまった場合、退職従業員に対して社宅の明渡しを求めることは困難となります。
したがって、従業員と社宅契約を締結する際には、社宅使用料の金額については特に注意を払うことが必要となります。