不動産ニューズレターvol.90「借地上の建物の名義人が古いまま。今の所有者が分からないけど、どうしたらいいの？」

借地上の建物の名義人が古いまま。
今の所有者が分からないけど、どうしたらいいの？

不動産業界：2022.May vol.90掲載

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【相続人の調査について】

まず、空き家の所有者の相続人の調査をするには、当該所有者の戸籍の内容を確認し、その親族関係や死亡しているかどうか等の情報をまとめる必要があります。

なお、相続関係の調査においては、複数の相続が重なれば重なるほど、その調査範囲が拡大してしまうため、一般的に多くの労力がかかってしまいます。そのため、所有者が不明となってしまった建物等を放置した期間が長くなれば長くなるほど、相続人の調査をすることが大変になってしまうため、空き家への対応は可能な限り早いタイミングで開始した方がよいでしょう。

調査の結果、相続人が判明し、連絡を取ることができた場合には、古くなってしまった空き家を敢えて欲しがる理由も考えにくいため、土地の明渡しを求める交渉は比較的進めやすいものと考えられます。

【財産管理人制度の活用について】

相続人調査の結果、相続人が存在しない場合若しくは相続人が存在するか明らかでない場合には「相続財産管理人」の選任の申し立てを、相続人は存在しているがその所在が明らかでない場合には「不在者財産管理人」の選任の申し立てを検討することとなります。

なお、これらの財産管理人の申し立てにおいては、相続人を調査した結果を資料と共に報告するほか、相応の予納金（財産管理人の報酬を含む）を支払う必要があります。

また、空き家の財産管理人は、原則として、その建物の保存に必要な範囲の行為しか行えないため、空き家の取り壊し等を選任後すぐに実施できるわけではない（「権限外行為許可」の申請が必要となります。）ため、空き家の取り壊しに向けては相応の期間がかかることに注意が必要です。

【民法改正について】

令和５年４月１日施行の民法改正により、所有者不明土地等について、所有者不明土地管理人等の選任が申し立てできるようになります。

現行制度は、相続人や不在者といった「人」に着目して財産を管理する制度であることから、財産調査や財産管理の労力、手続きにかかる費用や時間が多くかかるものでした。

そこで、新制度は、所有者不明土地等の「財産」に着目して、その財産についての管理人を選任するものであることから、現行制度に比べて、手続きにかかる費用や時間が少なくなることが期待されています。

ただし、新制度がどのように運用されるかについては、実際に制度が始まってみないと分からない部分もあるため、過度な期待は禁物でしょう。